Die Mail, die mich zum Nachdenken brachte
Vor zwei Wochen saß ich im Kaffee am Nissi Beach und bekam eine Nachricht von einem alten Schulfreund aus Hamburg. Er hatte gerade eine 75-Quadratmeter-Wohnung in der Nähe des Aquapark für 185.000 Euro gekauft – komplett finanziert, mit der rosigen Aussage eines lokalen Maklers, dass er damit 12–15 Prozent jährliche Rendite machen könne. Ich musste lachen. Nicht, weil die Aussage völlig falsch ist, sondern weil sie so unvollständig ist, dass sie fast schon irreführend wirkt. Ich habe sieben Jahre hier gelebt, habe Dutzende Deutsche beobachtet, die in Immobilien investiert haben, und ich kenne die echten Zahlen. Deshalb schreibe ich diesen Artikel – nicht um den Traum von der Kapitalanlage in Ayia Napa zu zerstören, sondern um ihn auf den Boden der Realität zu bringen.
Die Wahrheit ist: Ja, Mietrenditen sind möglich. Aber zwischen der Bruttomiete und dem Geld, das am Ende des Jahres auf deinem Konto landet, liegen mehr Lücken, als die meisten Makler eingestehen wollen.
So rechnet der Makler – und warum diese Rechnung zu schön ist
Schauen wir uns zuerst an, wie die Standardrechnung funktioniert. Ein Makler zeigt dir eine 70-Quadratmeter-Wohnung für 160.000 Euro. Die durchschnittliche Nachtmiete in Ayia Napa liegt 2026 bei etwa 80–120 Euro pro Nacht, je nach Lage und Saison. Der Makler rechnet dann so:
- 365 Nächte × 100 Euro = 36.500 Euro Jahresmiete
- 36.500 Euro ÷ 160.000 Euro = 22,8 Prozent Rendite
Fertig. Klingt fantastisch. Und ist komplett unrealistisch.
Das Problem: Diese Rechnung geht davon aus, dass die Wohnung 365 Tage im Jahr vollständig belegt ist. Das ist nicht nur unwahrscheinlich – es ist unmöglich. Selbst die besten Ferienwohnungen in Top-Locations wie direkt am Nissi Beach oder in der Nähe des Aquapark erreichen eine Auslastung von maximal 75–80 Prozent pro Jahr. Und das ist bereits optimistisch.
Realistische Auslastungsquoten: Das sagt die Praxis
Ich habe mit Eigentümern von etwa 30 Ferienwohnungen in Ayia Napa gesprochen – Menschen, die nicht versuchen, etwas zu verkaufen, sondern die ihre Wohnungen tatsächlich selbst vermieten. Hier sind die ehrlichen Zahlen für 2026:
| Lage | Durchschn. Auslastung | Hochsaison (Juni–Sept) | Nebensaison (Nov–März) |
|---|---|---|---|
| Nissi Beach / Strand (Top 10%) | 72–78% | 85–95% | 35–50% |
| Zentrum / Nachtleben (gute Lage) | 65–72% | 80–90% | 25–40% |
| Außenbezirke / ruhigere Gegenden | 50–62% | 70–80% | 15–30% |
Nehmen wir die mittlere Kategorie – eine gute Wohnung im Zentrum, 70 Quadratmeter, gekauft für 170.000 Euro. Mit einer realistischen Auslastung von 68 Prozent sieht die Rechnung so aus:
- 365 Nächte × 68% = 248 belegte Nächte pro Jahr
- 248 Nächte × 95 Euro (Durchschnittspreis) = 23.560 Euro Bruttomiete
Das sind schon deutlich weniger als die 36.500 Euro aus der Makler-Rechnung. Aber jetzt kommt der wichtige Teil: die Kosten.
Die Kosten, die zwischen Brutto und Netto entscheiden
Hier ist, wo die meisten Makler-Prospekte aufhören zu rechnen. Aber hier ist auch, wo dein echtes Einkommen entschieden wird.
Plattformgebühren: Airbnb und Booking.com fressen Geld
Die meisten Eigentümer in Ayia Napa nutzen Airbnb, Booking.com oder beide parallel. Airbnb nimmt etwa 15–16 Prozent Provision, Booking.com etwa 15 Prozent. Manche Eigentümer zahlen noch höher, wenn sie über Agenturen laufen – dann können es 20–25 Prozent sein. Nehmen wir Airbnb mit 16 Prozent:
- 23.560 Euro × 16% = 3.770 Euro Provision
- Verbleibend: 19.790 Euro
Betriebskosten und Nebenkosten
Wasser, Strom, Internet, Müll – das klingt billig, ist es aber nicht in einem Feriengebiet. Eine 70-Quadratmeter-Wohnung mit Klimaanlage (und ohne Klimaanlage im Sommer in Ayia Napa? Gute Nacht) kostet dich durchschnittlich 150–200 Euro pro Monat. Rechnen wir mit 175 Euro:
- 12 Monate × 175 Euro = 2.100 Euro pro Jahr
Reinigung und Housekeeping
Das ist der große Kostenfaktor, den viele unterschätzen. Nach jeder Buchung muss die Wohnung gereinigt werden – gründlich, mit frischen Handtüchern, neuer Bettwäsche, desinfiziert. In Ayia Napa kostet das zwischen 40 und 70 Euro pro Reinigung. Viele Eigentümer zahlen einer lokalen Agentur etwa 50 Euro. Bei 248 belegten Nächten bedeutet das etwa 124 Buchungen pro Jahr (durchschnittlich 2 Nächte pro Buchung):
- 124 Buchungen × 50 Euro = 6.200 Euro pro Jahr
Steuern und Versicherung
In Zypern musst du Einkommensteuer zahlen – zwischen 20 und 35 Prozent, je nach Gesamteinkommen. Für Immobilien gibt es auch eine jährliche Immobiliensteuer (etwa 0,1–0,15 Prozent des Wertes) und eine Versicherung für die Wohnung selbst. Das sind zusammen etwa 3.000–4.000 Euro pro Jahr für eine 170.000-Euro-Wohnung, wenn du mit einer Agentur arbeitest, die die Steuern abwickelt. Wenn du es selbst machst, kann es mehr sein.
Wartung, Reparaturen und Abnutzung
Die Klimaanlage geht kaputt. Der Kühlschrank muss ersetzt werden. Die Matratze ist nach zwei Jahren Dauerbelegung verbraucht. Ein durchschnittlicher Eigentümer sollte mit etwa 1.000–1.500 Euro pro Jahr für Wartung und kleinere Reparaturen rechnen. Größere Reparaturen – wie ein neuer Boiler oder eine neue Klimaanlage – können schnell 2.000–3.000 Euro kosten und fallen unerwartet an.
Verwaltung und Management
Wenn du die Wohnung nicht selbst verwaltest (und wer in Deutschland lebt und das tut?), zahlst du einer Agentur etwa 10–12 Prozent der Miete für die Verwaltung – Buchungsabwicklung, Gästebetreuung, Kommunikation. Das ist zusätzlich zu den Plattformgebühren:
- 19.790 Euro × 11% = 2.177 Euro pro Jahr
Die echte Rechnung: Brutto zu Netto
Jetzt setzen wir alle Kosten zusammen. Ausgangspunkt: 23.560 Euro Bruttomiete aus 248 belegten Nächten.
| Posten | Betrag (Euro) |
|---|---|
| Bruttomiete (248 Nächte × 95 Euro) | 23.560 |
| Airbnb-Provision (16%) | −3.770 |
| Verwaltungsagentur (11%) | −2.177 |
| Nebenkosten (Strom, Wasser, Internet) | −2.100 |
| Reinigung (124 × 50 Euro) | −6.200 |
| Steuern und Versicherung | −3.500 |
| Wartung und Reparaturen | −1.200 |
| Netto-Ertrag | 4.613 Euro |
Das ist deine echte jährliche Rendite auf 170.000 Euro Kaufpreis: 4.613 Euro. Das entspricht einer echten Nettorendite von etwa 2,7 Prozent – nicht 22,8 Prozent.
Moment, könnte man sagen – das ist ja furchtbar. Und ja, auf dem Papier klingt es so. Aber es gibt hier noch ein paar wichtige Faktoren, die die Sache komplizierter machen.
Die versteckte Rendite: Wertsteigerung und Schuldenabbau
Die 2,7 Prozent sind nur die Mietrendite. Das ist aber nicht die ganze Geschichte. Es gibt noch zwei weitere Faktoren, die deine Gesamtrendite beeinflussen:
Immobilienwertentwicklung in Ayia Napa
Ayia Napa ist kein Markt mit 10 Prozent jährlicher Wertsteigerung. Der Immobilienmarkt hier ist stabil, aber nicht explosiv. Historisch sind die Preise zwischen 2015 und 2025 um etwa 2–4 Prozent pro Jahr gestiegen – manchmal auch gar nicht. 2026 erwartet niemand einen Boom. Aber wenn deine Wohnung 170.000 Euro kostet und um 2–3 Prozent pro Jahr steigt, sind das zusätzliche 3.400–5.100 Euro Wertzuwachs pro Jahr – auf dem Papier, nicht in bar.
Schuldenabbau durch Miete
Wenn du die Wohnung finanziert hast (was die meisten tun), zahlt die Miete einen Teil deiner Hypothek ab. Das ist keine Rendite in bar, aber es ist Vermögensaufbau. Wenn deine Hypothek etwa 6 Prozent kostet und du mit 4.613 Euro pro Jahr Miete einen Teil davon abbaust, reduzierst du deine Schuldzinsen – und das ist auch eine Form von Rendite.
Saisonalität und wie man sie nutzt
Ein wichtiger Punkt, den viele Anfänger übersehen: Die Preise sind nicht das ganze Jahr gleich. Im Sommer (Juni bis September) zahlst du für eine Nacht in Ayia Napa 120–180 Euro, im Winter (November bis März) nur 50–80 Euro. Intelligente Eigentümer nutzen das. Sie vermieten im Sommer aggressiv (vielleicht auch über 100 Euro pro Nacht), akzeptieren im Winter aber auch niedrigere Preise oder lassen die Wohnung leer, um Abnutzung zu sparen.
Ein Eigentümer, mit dem ich vor Kurzem sprach, sagte mir: „Ich vermiete von Juni bis September hart, fast jeden Tag, und nehme auch 140 Euro pro Nacht. Von November bis März vermiete ich kaum noch – vielleicht ein paar Wochenenden. Das schont die Wohnung und gibt mir Zeit für Reparaturen. Meine echte Auslastung ist 55 Prozent, aber meine durchschnittliche Nachtmiete ist 110 Euro statt 95 Euro.
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